|
| Indien u deze e-mail niet goed ontvangt, klik dan hier voor de webversie. |
 |
|
|
|
| Akro Consult Benoordenhoutseweg 43 2596 BC Den Haag Tel (070) 326 26 23 |
|
 |
GRONDPOLITIEK IN TIJDEN VAN CRISIS
|
|
 Vanwege de schaarse grond en het gevaar van verspilling van ruimte is een strak ruimtelijk ordeningsbeleid door de overheid gewenst. Volgens Paul van Joolingen kan de grondpolitiek een effectief instrument zijn om de huidige problemen aan te pakken. Door actief grondbeleid kunnen gemeenten in samenwerking met regio en provincie de markt beter reguleren en kunnen gemeenten financieringsvoordelen behalen die de grondexploitatie positief beïnvloeden.
|
| |
|
MASTERPROOF GRONDUITGIFTE BEDRIJVENTERREINEN
|
|
Een derde van de bedrijventerreinen in Nederland (ca. 32.000 ha) is verouderd en verrommeld. In 2009 heeft de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) advies uitgebracht aan de minister van VROM hoe omgegaan kan worden met deze verouderde en verrommelde bedrijventerreinen. Een van de adviezen van de Taskforce is om nieuw uit te geven terreinen vooral te zien als gebiedsontwikkeling en niet als geschakelde kavelontwikkelingen. Voor zijn masterproof aan de Amsterdam School of Real Estate heeft Floris van Wissen – adviseur bij Akro Consult – een onderzoek gedaan naar een andere manier van gronduitgifte bij bedrijventerreinen, die aansluit bij de adviezen van de Taskforce herstructurering bedrijventerrein.
|
| |
|
NIEUWE IMPULSEN DOOR CONVENANT EN ROADMAP
|
|
 Als vervolg op het Convenant Bedrijven-terreinen 2010 – 2020 hebben de provincies in maart/april 2010 elk een Provinciaal Herstructureringsprogramma (PHP) vastgesteld. Dit betekent dat provincies budget beschikbaar stellen voor de herstructureringsopgave, o.a. ook voor regionale ontwikkelingsmaatschappijen. Akro Consult heeft een keuzemenu ontwikkeld dat gemeenten helpt de regionale samenwerking vorm te geven.
|
| |
|
AMBITIES WAARGEMAAKT
|
|
 Met de vaststelling van het Uitvoeringsplan is drie jaar geleden het startsein gegeven voor de herontwikkeling van bedrijventerrein Lagedijk in Schagen. Akro Consult was destijds verantwoordelijk voor het opstellen van het Uitvoeringsplan en treedt nu op als projectmanager bij de herontwikkeling. De uitvoering van het project is in volle gang. Tijd om de tussenbalans op te maken. De conclusie is dat een groot deel van de ambities van de gemeente zijn waargemaakt.
|
| |
|
GEVOLGEN MÜLLER–ARREST
|
|
 In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009 is – mede naar aanleiding van het welbekende Auroux arrest – de lijn uitgezet voor ‘veilig reizen’ voor overheidspartijen binnen de grenzen van het Europese aanbestedingsrecht. In maart van dit jaar is een arrest gewezen door het Europese hof die dit ‘reisadvies’ bevestigt, maar er tevens verduidelijking in aanbrengt. Dit is het Müller–arrest. De hoofdlijnen van dit arrest geven wij hier weer. We gaan in het bijzonder in op de vereisten waaraan moet zijn voldaan, wil er sprake zijn van een overheidsopdracht voor werken in de zin van de Europese aanbestedingsregelgeving. De Reiswijzer 2009 wordt binnenkort aangevuld met een uitleg van het Müller–arrest, die digitaal beschikbaar wordt gesteld.
|
| |
|
|
 |
 |
| GRONDPOLITIEK IN TIJDEN VAN CRISIS
|
|
 Vanwege de schaarse grond en het gevaar van verspilling van ruimte is een strak ruimtelijk ordeningsbeleid door de overheid gewenst. Volgens Paul van Joolingen kan de grondpolitiek een effectief instrument zijn om de huidige problemen aan te pakken. De markt voor winkelpanden kent wel een bescheiden vorm van regulering. Hier is eerst onderzoek nodig indien een gemeente of ontwikkelaar het winkelareaal wil uitbreiden. Niet dat er geen winkel zal leegstaan, maar overproductie in de mate van de kantoren komt gelukkig niet voor.
De grond is in Nederland schaars en we leven in een dicht bevolkt gebied. Dit vraagt om gerichte maatregelen van de overheid, want de markt blijkt niet in staat dit goed te kunnen reguleren. De leegstand van kantoren is hiervan een sprekend voorbeeld. Nu is de varkenscyclus in de kantorenmarkt altijd al aanwezig en ontwikkelaars en beleggers hopen op betere tijden. Het huidige overaanbod is echter meer dan de varkenscyclus.
De markt voor winkelpanden kent wel een bescheiden vorm van regulering. Hier is eerst onderzoek nodig indien een gemeente of ontwikkelaar het winkelareaal wil uitbreiden. Niet dat er geen winkel zal leegstaan, maar overproductie in de mate van de kantoren komt gelukkig niet voor.
Vanwege de schaarse grond en het gevaar van verspilling van ruimte is een strak ruimtelijk ordeningsbeleid door de overheid gewenst. De grondpolitiek kan een effectief instrument zijn om de huidige problemen aan te pakken.
Tot de Nota VINEX werd grond door de gemeente gekocht. Daarna, in de jaren tachtig, verwierven projectontwikkelaars en bouwers grond om toekomstige productie veilig te stellen. Zij voerden overleg met de gemeente en de grond werd in een bouwclaim, joint venture of concessiemodel gebracht. Deze tijd is voorbij. Ontwikkelaars, beleggers en bouwers melden dat zij de grond niet meer gefinancierd krijgen. Zij ontwikkelen opstallen of zijn bouwer, maar zeker geen grondbedrijf. Ontwikkelaars proberen nu hun grond aan de gemeente te verkopen.
Veel gemeenten beginnen de consequenties van de kredietcrisis langzaam door te krijgen: ze ondervinden stagnatie in de grondverkoop en daarnaast zien grondbedrijven en vereveningsfondsen een opbrengstpost verschuiven naar een kostenpost. De aandacht is vooralsnog vooral naar binnen gericht. Hun motto is "eerst orde op zaken stellen en als de markt het kan, kunnen wij het zeker niet". Dit is niet alleen onwenselijk, maar ook onterecht.
Als ruimte schaars is en de markt stelt dat de grond in handen moet komen van de (lokale) overheid, dan is een actief grondbeleid met daarbij een grondbank een interessant scenario.
Dit heeft de volgende voordelen.
- De overheid kent een lange termijn horizon. De planning van gemeenten gaat vaak over decennia terwijl bij bedrijven een horizon van 2 à 3 jaar normaal is. De lange termijn is in het kader van de ruimtelijke ordening bijzonder wenselijk. Niet alleen voor het realiseren van onroerend goed, maar ook voor de inbedding in een goede infrastructuur en het verzorgen van een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit.
- Een erfpachtstelsel kan de gemeente helpen om het eigendom van cruciale gronden te behouden. Daarmee kan de overheid op de lange termijn een rol van betekenis spelen, bijvoorbeeld bij bedrijventerreinen. Deze zijn veelal na een levenscyclus van 30 à 40 jaar sterk verpauperd en de eigenaren of gebruikers trekken weg in plaats van de bedrijventerreinen te herontwikkelen.
- De lokale overheid kan een flexibel uitgiftetempo hanteren waarbij de daadwerkelijke behoefte aan kantoren, winkels en woningen wordt gemonitord. In dit kader kunnen op regionaal of provinciaal gebied politieke keuzes worden gemaakt over de ruimtelijke ordening. Niet alleen vanuit het landschappelijke kader, maar ook vanuit een actief economisch beleid. Wellicht zou dit de wildgroei aan bedrijvenlocaties een halt kunnen toeroepen en kan de overheid faciliteren in versterking van de regionale economie en het initiëren van strategische samenwerking.
- De overheid is in staat grondaankopen goedkoper te financieren dan ontwikkelaars. Dit betekent bij de grondexploitatie lagere rentekosten en dat kan de uitgifteprijs in positieve zin beïnvloeden.
Kortom: door actief grondbeleid kunnen gemeenten in samenwerking met regio en provincie de markt beter reguleren en kunnen gemeenten financieringsvoordelen behalen die de grondexploitatie positief beïnvloeden.
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| MASTERPROOF GRONDUITGIFTE BEDRIJVENTERREINEN
|
|
 Een derde van de bedrijventerreinen in Nederland (ca. 32.000 ha) is verouderd en verrommeld. In 2009 heeft de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) advies uitgebracht aan de minister van VROM hoe omgegaan kan worden met deze verouderde en verrommelde bedrijventerreinen. Een van de adviezen van de Taskforce is om nieuw uit te geven terreinen vooral te zien als gebiedsontwikkeling en niet als geschakelde kavelontwikkelingen. Dit brengt een andere manier van gronduitgifte en andere samenwerkingsvormen met zich mee dan nu gebruikelijk is. Door het creëren van een gebiedsverantwoordelijke zullen – zo geeft de THB aan – problemen eerder worden gesignaleerd en aangepakt.
Voor zijn masterproof aan de Amsterdam School of Real Estate heeft Floris van Wissen – adviseur bij Akro Consult – een onderzoek gedaan naar een andere manier van gronduitgifte bij bedrijventerreinen, die aansluit bij de adviezen van de Taskforce herstructurering bedrijventerrein.
In het onderzoek is gekeken naar mogelijkheden om belanghebbenden op bedrijventerreinen te bundelen door middel van (privaatrechtelijke) verbindingsconstructies, zoals erfpacht, appartementsrechten en dergelijke. De gebundelde belanghebbenden zouden dan een gebiedsverantwoordelijke worden. Er is een aantal constructies onderzocht op de mogelijkheid om goede ontwikkelmodellen te kunnen vormen. Na afweging van de constructies zijn drie modellen als kansrijk aangemeld 1. Erfdienstbaarheid, 2. Erfpachtconstructie met verplichtingen en 3. Home Owners Association (HOA).
Deze drie modellen zijn verder uitgewerkt en door middel van een enquête voorgelegd aan vier groepen belanghebbenden: ondernemers op bedrijventerreinen, ontwikkelaars, beleggers en gemeenten. Uit de enquête blijkt dat alle modellen marginaal beter scoren dan de huidige situatie. Volgens de ondervraagden zullen de modellen dus niet (of beperkt) leiden tot een verbetering ten opzichte van de huidige situatie.
Geconcludeerd kan worden dat het onderzoek heeft geleid tot enkele mogelijkheden die in theorie tot een goede bundelingsvorm leiden, waarmee aan de adviezen van de THB kan worden voldaan. De praktijk twijfelt echter aan deze theorie. Een verdere onderbouwing van de modellen en toepassing in een pilot zouden de belanghebbenden wellicht van gedachten kunnen doen veranderen.
Floris van Wissen heeft in oktober 2010 zijn masterproof behaald aan de Amsterdam School of Real Estate. Indien u de masterthesis wenst te ontvangen, neem dan contact op met het secretariaat van Akro Consult 070 – 326 26 23 of kijk op www.akroconsult.nl onder Publicaties. |
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| NIEUWE IMPULSEN DOOR CONVENANT EN ROADMAP |
|
 Als vervolg op het Convenant Bedrijventerreinen 2010 – 2020 hebben de provincies in maart/april 2010 elk een Provinciaal Herstructureringsprogramma (PHP) vastgesteld. Dit betekent dat provincies budget beschikbaar stellen voor de herstructureringsopgave, voor intensief overleg met gemeenten over de opgave, de regionale afstemming en planning daarvan en voor het uitwerken en opstarten van concrete herstructureringsprojecten. Ook is budget beschikbaar voor de delegatie van taken aan bijvoorbeeld regionale ontwikkelings-maatschappijen of regionale vehikels.
Roadmap verzakelijking
Het ministerie van VROM heeft kortgeleden ‘de roadmap naar verzakelijking’ uitgebracht, waarin ingezet wordt op verzakelijking van de markt en het verbeteren van de publieke randvoorwaarden naar voorspelbare marktverhoudingen. Doel is dat marktpartijen een grotere rol gaan nemen bij de (her)ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen. Om de markt voor bedrijventerreinen weer in balans te krijgen, zijn eerst publieke afspraken nodig over verevening tussen nieuw en oud en over de regionale uitgifteplanning.
Organisatie regionale aanpak
Hoe is de regionale aanpak realistisch te organiseren, waarbij alle betrokken partijen zich gekend voelen? Hoe te komen tot verzakelijking? Akro Consult heeft ruime ervaring met het tot stand brengen van regionale samenwerking bij de herstructurering van bedrijventerreinen en ondersteunt verschillende partijen bij deze opgave. Deze ervaring hebben wij onder meer opgedaan in het ‘Land van Heusden en Altena’ (VROM–pilot ‘Mooi Nederland’ op het thema regionale samenwerking), bij de ROM–Drechtsteden en in West-Friesland (eveneens in het kader van ‘Mooi Nederland’).
In de praktijk merken wij dat regionale samenwerking op verschillende manieren kan plaatsvinden, afhankelijk van de belangen en ambities van de verschillende betrokken partijen. Hiervoor heeft Akro Consult een keuzemenu ontwikkeld waarin de ambities op de terreinen beleid, financiën en organisatie, in hun onderlinge samenhang in beeld worden gebracht.
Voor een kennismaking met deze diensten van Akro Consult kunt u contact opnemen met Roger Kersten, telefoon 070 – 326 26 23, of via rkersten@akroconsult.nl.
Op basis van een vrijblijvend oriënterend gesprek kunnen wij een globale procesaanpak opstellen voor een effectieve herstructureringsaanpak, op maat gesneden voor uw organisatie en toepasbaar in uw regio. Graag wisselen we met u van gedachten over wat hierbij komt kijken. |
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| AMBITIES WAARGEMAAKT
|
|
 Met de vaststelling van het Uitvoeringsplan is drie jaar geleden het startsein gegeven voor de herontwikkeling van bedrijventerrein Lagedijk in Schagen. Akro Consult was destijds verantwoordelijk voor het opstellen van het Uitvoeringsplan en treedt nu op als projectmanager bij de herontwikkeling. De uitvoering van het project is in volle gang. Tijd om de tussenbalans op te maken. De conclusie is dat een groot deel van de ambities van de gemeente zijn waargemaakt.
Revitalisering infrastructuur
De ambities voor de herontwikkeling zijn de revitalisering van de infrastructuur op het bestaande terrein (40 hectare) en de aanleg van een uitbreidingsgebied (11 hectare). De revitalisering van de infrastructuur is voor een groot deel gerealiseerd of vindt op korte termijn plaats. Dit mede dankzij subsidie van de provincie Noord-Holland. De doelstellingen van de gemeente, waaronder verbetering van de beleving van de openbare buitenruimte en het optimaliseren van de verkeersveiligheid zijn hiermee voor een belangrijk deel bereikt. De kwaliteit en uitstraling van het openbaar gebied op het terrein heeft een zeer positieve impuls gekregen.
Aanleg uitbreidingsgebied
Het uitbreidingsgebied bestaat uit infrastructuur, uitgeefbare kavels (6 hectare) en een ecologische zone (5 hectare) en is sinds het voorjaar van 2010 bouwrijp. De gemeente is in 2009 gestart met de gronduitgifte en sindsdien heeft zich een aantal gegadigden gemeld voor kavels in het uitbreidingsgebied. De economisch mindere tijden zijn hierbij voelbaar. Dit betekent niet alleen dat de gronduitgifte trager verloopt dan vooraf voorzien, maar het heeft ook gevolgen voor de ambities, namelijk de herstructurering van het bestaande terrein. Met deze herstructurering wil de gemeente er onder andere voor zorgen dat de ruimte intensiever wordt gebruikt, de kwaliteit van de bebouwing verbetert en het juiste bedrijf op de juist plaats komt. Het uitbreidingsgebied was dan ook in de eerste plaats bedoeld voor bedrijven van het bestaande terrein. Door verplaatsing van deze bedrijven naar de nieuwe locaties konden de vrijgekomen locaties worden ingezet om de herstructurering te bevorderen. Vanwege de economische omstandigheden verloopt de verplaatsing trager dan verwacht.
Herontwikkeling bestaand terrein
Alhoewel veel ambities zijn waargemaakt, wil de gemeente haar inspanningen ten aanzien van de resterende ambities voortzetten. Naast de gronduitgifte, wordt de komende maanden in overleg met bedrijven gekeken wat de mogelijkheden zijn van herstructurering van het middengebied. Op de lange termijn komt ook herontwikkeling van het gebied rondom de recreatiehaven aan de orde. Hiermee neemt de levendigheid van het gebied toe en wordt de verbinding tussen het centrum van Schagen en de recreatiehaven verbeterd en aantrekkelijker voor onder andere dagrecreanten vanaf het water. Naast deze onderdelen van de herontwikkeling heeft de gemeente ondertussen veel aandacht voor onderwerpen als veiligheid, glasvezel en duurzaamheid. Ook deze onderdelen krijgen steeds meer vorm.
De herontwikkeling van bedrijventerrein Lagedijk zet zich voort!
Bron foto: Croonen Adviseurs West
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| GEVOLGEN MÜLLER-ARREST
|
|
 In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009 is – mede naar aanleiding van het welbekende Auroux arrest – de lijn uitgezet voor ‘veilig reizen’ voor overheidspartijen binnen de grenzen van het Europese aanbestedingsrecht. In maart van dit jaar is een arrest gewezen door het Europese hof die dit ‘reisadvies’ bevestigt, maar er tevens verduidelijking in aanbrengt. Dit is het Müller-arrest. De hoofdlijnen van dit arrest geven wij hier weer. We gaan in het bijzonder in op de vereisten waaraan moet zijn voldaan, wil er sprake zijn van een overheidsopdracht voor werken in de zin van de Europese aanbestedingsregelgeving. De Reiswijzer 2009 wordt binnenkort aangevuld met een uitleg van het Müller-arrest, die digitaal beschikbaar wordt gesteld.
Reisadvies Reiswijzer
Het ‘reisadvies’ van de Reiswijzer – waarvan Akro Consult medeauteur is – is kort gezegd: er dient een strikte scheiding te zijn tussen de publieke/openbare onderdelen en private onderdelen van een ruimtelijke ontwikkeling. Zo is het bouw- en woonrijp maken bijvoorbeeld per definitie een publieke taak en dient daarom in beginsel altijd Europees te worden aanbesteed indien deze werkzaamheden het daarvoor geldende drempelbedrag overschrijden. Lastiger wordt het wanneer het een vastgoedontwikkeling betreft. Met het oog daarop adviseert de Reiswijzer om voor die vastgoedontwikkeling geen bouwplicht overeen te komen met de private partij die deze ontwikkeling uitvoert. Daarnaast adviseert de Reiswijzer om als overheidspartij evenmin privaatrechtelijke eisen op te leggen aan die vastgoedontwikkeling, die verder gaan dan de publiekrechtelijke taak. Wanneer één van beide adviezen wordt genegeerd, kan dat leiden tot een aanbestedingsplicht voor de betreffende vastgoedontwikkeling.
Feiten zaak Müller
Globaal was in de zaak Müller het volgende aan de hand. Er was sprake van een openbare verkoopprocedure voor grond in Duitsland. Deelnemende partijen deden een grondbod en kregen de mogelijkheid om hun plannen toe te lichten. De grond wordt uiteindelijk verkocht aan GGSI op grond van een hoger bod en een interessanter plan. GGSI is voornemens de grond te bebouwen conform het gemeentelijk Bebauungsplan (bestemmingsplan). Een andere bieder, Helmut Müller, verzet zich tegen het contract tussen de gemeente en GGSI en stelt zich op standpunt dat de verkoop Europees had moeten worden aanbesteed.
Uitspraak
Centrale vraag in het Müller-arrest is of een grondverkoop door een publieke partij in combinatie met het vaststellen van stedenbouwkundige voorschriften voor de verkochte grond kan worden aangemerkt als een overheidsopdracht voor werken in de zin van de Europese aanbestedingsregels.
Het Europese Hof behandelt de diverse criteria waaraan moet worden voldaan om tot een overheidsopdracht voor werken te kunnen concluderen:
- Er dient sprake te zijn van een (schriftelijke overeenkomst met prestaties en tegenprestaties onder) bezwarende titel: dit houdt volgens het Müller-arrest in dat sprake dient te zijn van een rechtstreeks economisch belang van de publieke partij bij de uitvoering van de werken. Van een rechtstreeks economisch belang is in ieder geval sprake indien:
a. de publieke partij het werk in eigendom verkrijgt of er anderszins over kan beschikken, of
b. het een werk betreft dat een openbaar karakter heeft, of
c. het werk (gedeeltelijk) voor rekening en/of risico van de publieke partij wordt uitgevoerd
d. de publieke partij anderszins financieel voordeel uit het werk haalt.
- Voor het aannemen van een bezwarende titel (en dus een overheidsopdracht voor werken) dient tevens sprake te zijn van een bouwplicht: de realisatie van het werk moet een in rechte afdwingbare verbintenis zijn voor de publieke partij. Wanneer zij de realisatie van het specifieke werk niet, direct dan wel indirect, kan afdwingen, is geen sprake van een bouwplicht en kan dus ook geen sprake zijn van een bezwarende titel. Een afnameplicht van de gronden of een terugleverplicht in geval van niet bebouwing zijn dus geen bouwplichten.
- Ander criterium om te kunnen concluderen dat er sprake is van een overheidsopdracht voor werken is de aanwezigheid van de door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen aan het werk. Volgens het Müller-arrest kan hier niet onder worden verstaan de eisen die de publieke partij vanuit haar publiekrechtelijke taak oplegt. De publieke partij kan de voorgelegde bouwplannen onderzoeken en hierover besluiten in het kader van de “uitoefening van zijn regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw” zonder dat wordt voldaan aan de voorwaarde van door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen aan het werk. De eisen die bijvoorbeeld een gemeente stelt bij een bestemmingsplan of bouwvergunning, zijn dus geen eisen aan het werk in de zin van de Europese aanbestedingsregelgeving. Van dergelijke eisen is slechts sprake indien de publieke partij eisen heeft opgelegd die het werk definiëren, althans een beslissende invloed hebben op het ontwerp ervan.
Conclusies
Strikte interpretatie van het arrest kan tot de conclusie leiden dat – in tegenstelling tot hetgeen in de Reiswijzer wordt geadviseerd – het bij voornoemde criteria cumulatieve vereisten betreft. Zo lijkt het dus mogelijk om wel een bouwplicht op te leggen, mits er geen eisen in de zin van de aanbestedingsregels aan het werk worden gesteld. Andersom zou men hetzelfde kunnen redeneren: er kunnen wel eisen worden gesteld aan een werk die verder gaan dan het publiekrechtelijke kader, mits er geen bouwplicht wordt opgelegd. De meningen over de wijze van interpretatie zijn echter verdeeld. Er zijn eveneens juristen die afraden om verdergaande privaatrechtelijke eisen aan een vastgoedontwikkeling te stellen, ook al is er geen sprake van een bouwplicht voor de ontwikkelende partij.
Belangrijke conclusie van het arrest is ook dat grondverkoop en het stellen van louter publiekrechtelijke eisen voor de vastgoedontwikkeling op deze gronden geen aanbestedingsplicht oplevert.
Verduidelijking en bevestiging ‘reisadvies’
De nadere uitleg door het Hof van het begrip ‘bezwarende titel’ in die zin dat hierbij sprake moet zijn van een ‘rechtstreeks economisch belang’, is een welkome verduidelijking ten opzichte van de Reiswijzer waar een nadere uitleg van het begrip ‘bezwarende titel’ bewust vermeden werd wegens de uiteenlopende opvattingen over de interpretatie hiervan. Voor het overige is het Müller-arrest een bevestiging van de juistheid van het ‘reisadvies’ dat de Reiswijzer geeft.
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|