|
| Indien u deze e-mail niet goed ontvangt, klik dan hier voor de webversie. |
 |
|
|
|
| Akro Consult // Benoordenhoutseweg 43 // 2596 BC // Den Haag // Tel (070) 326 26 23 |
|
 |
NIEUWE WEGEN VOOR GEBIEDSONTWIKKELING
|
|
 Gemeenten hebben nog onvermoede mogelijkheden om in deze tijd verantwoorde stappen voorwaarts te zetten in de gebiedsontwikkeling. In deze nieuwsbrief gaan wij in op de essentie van een aantal oplossingsrichtingen. Wij laten u kennis maken met de resultaten van zes projecten waarvoor ons bureau nieuwe wegen heeft vormgegeven.
Lees verder en ontdek waarom alleen het voeren van een faciliterend grondbeleid geen oplossing is. Maak kennis met de positieve effecten van risicomanagement en nieuwe financieringsmogelijkheden door toepassing van erfpacht en integratie van de grond- en vastgoedexploitatie. Een andere nieuwe weg is het borgen en versnellen van het planproces met behulp van de zogenaamde BIM & Lean-techniek.
|
| |
|
ZES PROJECTEN ALS VOORBEELD
|
|
RISICOMANAGEMENT ZUIDPLASPOLDER
Wat is de lengte van de gemeentelijke polsstok in een concreet project? De gemeente Zuidplas heeft een uitgebreide risicoanalyse vastgesteld en opdracht gegeven om de adviezen voor herprogrammering, het vaststellen van voorwaardelijke investeringen en nauwgezette realisatieafspraken verder uit te werken.
ERFPACHT ALS FINANCIERINGSMIDDEL
Financiering van vastgoedontwikkelingen via de banken is steeds moeizamer. Hulp van gemeenten in de vorm van een erfpachtcontract kan een ´win-win´-situatie opleveren. Voor uitbreiding van de NIOZ-haven van Texel is deze constructie met succes toegepast.
INTEGRATIE GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIE
Financiële integratie van de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie tot een gebiedsexploitatie was voor de Amsterdamse Daalwijkdreef de oplossing om dit plangebied daadwerkelijk tot ontwikkeling te brengen.
CONCRETE AANPAK NA RISICOANALYSE
De Taskforce woningbouw Bernisse heeft na de aanvang van de crisis in 2008 alles op alles gezet om de voortgang van de ontwikkellocaties zoveel mogelijk te bevorderen. Na de risicoanalyse waarbij ons bureau als strategisch adviseur optrad, ondersteunen we ook bij de actieve uitvoering van de ontwikkelprojecten.
LEAN-TECHNIEK EN BIM
Verkorting van de ontwikkeltijd, kostenbeheersing, inspraak van potentiële huurders, kopers en beleggers en daardoor beperking van afzetrisico liggen ten grondslag aan een nieuwe werkwijze om in deze tijd projecten te realiseren. Wij pasten deze techniek toe voor een complex project op een centrumlocatie in Papendrecht.
TRANSPARANT GRONDBELEID
De gemeente Voorschoten was toe aan een periodieke update van haar grondbeleid. Dit moment is aangegrepen om het instrumentarium in beeld te brengen en te koppelen aan het besluitvormingskader. Transparantie bij de veranderde markt is het resultaat.
|
| |
|
THEMABIJEENKOMSTEN IN 2012
|
|
Akro Consult wil u in het komende jaar regelmatig informeren over interessante voorbeelden en casuïstiek op het terrein van gebiedsontwikkeling. Ook willen we in 2012 themabijeenkomsten houden om deze onderwerpen en onderliggende aspecten als het grondprijzenbeleid, het exploitatieplan, staatsteun, het organiseren van een goede aanbestedingsprocedure en dergelijke met u uit te diepen.
Als u belangstelling heeft voor een specifiek onderwerp, nodigen we u uit dat kenbaar te maken via de mail (info@akroconsult.nl) of door contact te zoeken met één van onze adviseurs.
|
| |
|
|
 |
 |
| NIEUWE WEGEN VOOR GEBIEDSONTWIKKELING
|
|
 Alle partijen zijn er inmiddels van overtuigd dat gebiedsontwikkeling in Nederland structureel is veranderd. Ondertussen blijven de economische vooruitzichten onverminderd somber en lijken de perspectieven voor gebiedsontwikkeling nog kleiner te worden dan ze al waren. Dit terwijl er wel een latente vraag is, er nog steeds een aanzienlijke toename van het aantal huishoudens plaatsvindt, de woningen gebouwd in de jaren ´50 en ´60 veelal niet meer voldoen en er een andere woonvraag aan het ontstaan is. Door het uitblijven van productie in de afgelopen jaren hebben de meeste gemeenten en ontwikkelaars met grondbezit inmiddels risicovoorzieningen moeten treffen om de nadelige financiële consequenties van het uitblijven van de gedachte opbrengsten te kunnen opvangen. Ook de recentelijk verschenen “Update financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven” constateert dat de gemeentelijke verliezen kunnen oplopen tot een bedrag van 2,9 miljard euro. Bij het overzien van de risico´s schieten de reacties nu soms door. Er wordt dan radicaal besloten om helemaal niets meer te doen als gemeente. “We laten het aan de markt over” klinkt het dan, “Wij zijn er nu slechts om te faciliteren”.
Is de situatie nu zo dramatisch dat er alleen maar aan afboeken van grondposities gedacht moet worden en dat alleen de markt een oplossing kan bieden? Wij denken van niet.
Passieve houding gemeente geen garantie voor resultaat
De gouden jaren van de gebiedsontwikkeling zijn voorbij, maar dat betekent niet dat er nooit meer een rendement gemaakt kan worden op een gebiedsontwikkeling. Wel dient daarvoor kritisch gekeken te worden naar alle schakels in het proces van gebiedsontwikkeling. Op het moment dat alle kosten en opbrengsten opnieuw beschouwd worden, blijken er in de grondexploitatie en vastgoedexploitatie marges te zitten, die bij een andere aanpak anders ingevuld kunnen worden. Hierdoor ontstaan kansen voor projecten, die in het verleden onbenut bleven. Deze kansen kunnen alleen optimaal benut worden als zowel gemeenten als de markt dit in gezamenlijkheid en onderling vertrouwen oppakken. Een passieve houding in deze kan juist leiden tot frustraties. Immers als de gemeente zelf niets meer doet en de regie volledig aan de markt geeft wordt de invulling volledig door de markt bepaald. De vraag is dan of de gemeente uiteindelijk wel tevreden is met de voorstellen vanuit de markt. Indien dat laatste niet het geval is, leidt dat vaak tot de dreiging dat de gemeente planologisch niet mee zal werken. De markt zal vervolgens reageren dat de gemeente bij het stellen van eisen ook financieel mee moet doen in het project en dreigt er een impasse.
Andere financieringsvormen
Gebiedsontwikkeling in de huidige markt is ook voor marktpartijen geen sinecure. De tendens bij projectontwikkelaars is dat zij hogere voorverkooppercentages hanteren. Onverkochte woningen uit uitgevoerde projecten vergroten immers de financieringslast en verlagen de kredietwaardigheid van de ontwikkelaars. Het wordt tevens steeds moeilijker voor marktpartijen om financiering te krijgen, vanwege de hoge eisen die worden gesteld door de banken. Het aantal banken dat bereid is vastgoedontwikkelingen te financieren is daarnaast überhaupt uiterst schaars geworden. Zonder enige financiering of garantstelling vanuit de overheid zal het verkrijgen van geld door marktpartijen niet eenvoudig zijn. Het lijkt onontkoombaar dat alle partijen met belangen in een gebiedsontwikkeling hun aandeel moeten leveren in de (voor)financiering van het project. Onze ervaring is dat in de huidige projecten complexe financieringsconstructies ontstaan, omwille van het in gang kunnen zetten van een ontwikkeling. In dit verband kan worden gedacht aan het op een slimme manier inzetten van erfpacht, tax increment financing, maar ook co-makership en integratie van grondexploitatie, vastgoedexploitatie en zelfs gebiedsexploitatie, inclusief tijdelijke exploitatie, zijn voorbeelden.
Afzet borgen
Verder moet goed nagedacht worden over het product van de gebiedsontwikkeling en de mate waarin de afzet van dat product geregeld is. Meer en meer wordt het noodzaak om interessante ideeën voor het werven en binden van eindgebruikers in gebiedsontwikkelingen te verweven. Daarmee wordt voor de financierende partijen het risico aanzienlijk verlaagd en is de afzet verzekerd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om organisch vraaggericht ontwikkelen, (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO) en het maken van een ontwerp met alle partijen (ook de bouwer en de toekomstige bewoners) aan tafel op basis van harde deadlines, zoals bijvoorbeeld in BIM and Lean.
De optelsom van andere financieringsvormen en het borgen van de afzet in de gebiedsontwikkeling vragen om creatieve oplossingen en andere samenwerkingsvormen tussen gemeenten en marktpartijen.
Op zoek naar nieuwe wegen
Gemeenten moeten, als daar grote maatschappelijke belangen mee gemoeid zijn, hun verantwoordelijkheid nemen bij de gebiedsontwikkeling zonder daarbij te grote risico's te accepteren. De financiële positie van veel gemeenten staat dat immers niet toe. Goed risicomanagement is cruciaal en bepaalt in hoge mate de lengte van de polsstok van de gemeente in een concreet project. Daarbij moet de gemeente de koers van het verleden achter zich laten en bereid zijn te zoeken naar nieuwe vormen van samenwerking op basis van verantwoorde risico´s. Daarbij zal niet meer sprake zijn van de 'oude' vormen van samenwerking zoals het bouwclaimmodel en het oprichten van een GEM. Het is een zoektocht naar creatieve oplossingen in het spel tussen omgeving, de (toekomstige) eigenaren, de gemeente in al haar geledingen, de financiers en de ontwikkelaars en woningcorporaties. Vervolgens is van belang om alle afspraken tussen partijen ook contractueel goed vast te leggen. Alleen een goed contract is een goede waarborg voor goed risicomanagement. Ook dient het grondbeleid van de gemeente erop ingericht te zijn om de juiste kaders te scheppen om activiteiten te houden in de gebiedsontwikkeling en de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling van de gemeente.
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| RISICOMANAGEMENT ZUIDPLASPOLDER
|
|
 De Zuidplaspolder is één van de laatste gebieden in Nederland waar nog sprake is van de realisering van uitleggebieden met woningbouw op echt grote schaal. In dit project moeten tussen de 7.000 – 15.000 woningen worden gerealiseerd. Voor dit project is onder voorwaarden afgesproken dat de gemeente grond koopt van de Regionale Publieke Grondbank. Voor de gemeente is dat een zeer grote investering, waarvan het de vraag is of zij die terugverdient. Hierbij is het oorspronkelijke woningbouwprogramma onderdeel van discussie en hetzelfde geldt voor de grondprijzen. Ook is het gedachte bouwtempo minder snel en daardoor zal de fasering anders uitvallen met alle gevolgen voor bijdragen aan investeringen in groen, water en infrastructuur.
In een uitgebreide risicoanalyse heeft Akro Consult de financiële consequenties onderzocht van verschillende modellen, die zijn betrokken bij de koersbepaling van de gemeente Zuidplas. Uit de haalbaarheidsberekeningen blijkt dat een deel van de ontwikkelingslocaties na herprogrammering en een kritische analyse van de voorwaardelijke investeringen ook in deze tijd nog haalbaar zijn.
|
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| ERFPACHT ALS FINANCIERINGSMIDDEL |
|
 De NIOZ-haven is één van de drie havens op Texel. Deze haven wordt nu exclusief gebruikt door het Koninklijk Nederlands Instituut voor Zeeonderzoek (NIOZ). De haven is circa 40 jaar geleden met beperkte middelen gebouwd en is aan renovatie/vervanging toe. Ook moet de haven uitgebreid worden om ruimte te bieden aan de groei van het onderzoek op zee. Daarnaast leeft er, vanwege de milieuwinst, een ambitie om meer transport van/naar Texel per boot te laten plaats vinden. Die laatste ambitie is ook de reden waarom het Rijk bereid is mee te betalen aan de realisering van de nieuwe haven. Eén van de voorwaarden voor subsidiëring vanuit het Rijk is dat er 50% co-financiering is.
Onder leiding van Akro Consult is daarvoor een tripartiete overeenkomst gemaakt tussen de gemeente Texel, het NIOZ en het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (NHN) waarin deze cofinanciering geborgd is. De basis voor de overeenkomst is dat de haven gekocht wordt door de gemeente en op basis van een erfpachtcontract wordt uitgegeven aan een ontwikkel-, en beheerentiteit. Door deze constructie is een ´win-win´-situatie ontstaan: het NIOZ krijgt een nieuwe en uitgebreide haven, het NHN participeert in de economische ontwikkeling van het noorden van Noord-Holland en de gemeente zorgt voor een economische impuls voor het eiland zonder zelf te investeren. |
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| INTEGRATIE GROND- EN VASTGOEDEXPLOITATIE
|
|
 De vernieuwing van de Amsterdamse wijk Bijlmermeer heeft de afgelopen 15 jaar in hoog tempo vorm gekregen. Voor deze vernieuwing was in het verleden een flinke pot met geld beschikbaar gesteld door onder andere de gemeente Amsterdam en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Anno 2011 zijn alle subsidiemiddelen besteed, maar zijn nog niet alle plannen uitgevoerd. Langs de Daalwijkdreef stonden vier flatgebouwen met bijbehorende parkeergarages. Deze flats zijn ondertussen gesloopt en in het gebied zou op basis van een door de gemeente Amsterdam in 2002 opgesteld stedenbouwkundig programma van eisen een herontwikkeling moeten plaatsvinden met een verhoging van het maaiveld en woningen, vooral in de vorm van appartementen, inspelend op het niveauverschil. Op basis van dat stedenbouwkundig programma hebben de ontwikkelende partijen (Rochdale, AM en Bouwfonds) een plan gemaakt. Dat plan bleek financieel niet haalbaar en daarover hebben de gemeente en de ontwikkelde partijen lang onderhandeld.
Akro Consult is vervolgens gevraagd te onderzoeken of er gekomen kon worden tot een financieel haalbaar plan. Mede door de economische recessie is partijen duidelijk geworden dat het woonprogramma dat voorgeschreven was in het stedenbouwkundig programma van eisen niet meer past bij de huidige marktwensen. Er is toen bewust gekozen voor een andere aanpak en er is gewerkt aan een andere ruimtelijke invulling. Daarbij is ervoor gekozen niet meer twee aparte exploitaties te berekenen, maar er heeft een herprogrammering plaats gevonden met één integraal financieel model: het gebiedsexploitatiemodel. Dit gebiedsexploitatiemodel is gemaakt door Akro Consult en is ingezet om een financiële integratie te laten plaatsvinden van de grondexploitatie (voorheen gevoerd door de gemeente Amsterdam) en de vastgoedexploitatie (voorheen gevoerd door de ontwikkelende partijen). Toepassing van dit model heeft geleid tot meer begrip over en weer over de rekenparameters en de gevolgen van bepaalde keuzes in de (financiële) uitgangspunten. Mede door deze transparantie bleken partijen bereid akkoord te kunnen gaan met een ingrijpend herziene programmering en een zo efficiënt mogelijke verkaveling en aanleg van openbare ruimte. Hiermee is onder regie van ons bureau een realiseerbaar plan ontstaan, terwijl partijen eerst vooral aan de financiële effecten van hun eigen exploitatie dachten.
|
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| CONCRETE AANPAK NA RISICOANALYSE |
|
 Oorspronkelijk richtte de aandacht zich op het aanjagen van de woningproductie in het kader van de stadsregionale taakstelling. Direct vanaf de aanvang van de crisis 2008 zijn we met de gemeente zowel voor haar eigen ontwikkelingsposities, als voor de projecten die ze faciliteert aan de slag gegaan om de voortgang te verzekeren. Daarbij wordt er voor gewaakt dat boekwaardes per project niet of minimaal oplopen, zeker als daar geen directe projectresultaten tegenover kunnen worden gesteld. Individuele projecten worden in perspectief van de gehele portefeuille beoordeeld, onder andere met behulp van een risicoanalyse.
In overleg met de ontwikkelende marktpartijen en de corporatie wordt maximaal ingezet op het bedienen van de marktvraag. Gedeeltelijke herontwikkeling van lopende projecten, bijstelling van de uitvoeringsstrategie en regie op toekomstige projecten zijn daarbij niet vreemd. Met deze integrale en actieve benadering wordt, samen met de ontwikkelpartners van de gemeente, de dunne markt optimaal uitgenut en is de financiële positie van het grondbedrijf onder controle.
Akro Consult is strategisch adviseur van de gemeente en biedt daarnaast naar behoefte operationele ondersteuning aan de gemeente bij de actieve uitvoering van projecten. Dit bestaat uit het voorbereiden en begeleiden van marktselecties, het opstellen van contracten en de financiële bewaking van de portefeuille. |
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| LEAN-TECHNIEK EN BIM
|
|
 Bij de centrumlocatie Den Briel in Papendrecht komen op de kop van een flatgebouw sociale huurwoningen, er komt een parkeergarage op het maaiveld en een commerciële ruimte met twee woontorens. Bij de huidige marktomstandigheden een complex project, waarbij afzet- en kostenbeheersing centraal staan.
In het traditionele proces bedraagt de voorbereidingstijd tenminste anderhalf jaar en het verkoopproces start na afgifte van de omgevingsvergunning. Zo'n periode vraagt forse voorinvesteringen van partijen en afzetsucces in de huidige markt is zeer twijfelachtig. Om deze redenen hebben de woningcorporatie, de gemeente, de ontwikkelaar en de bouwer gekozen voor een andere aanpak, namelijk de Lean-techniek met gebruik van het BIM (Bouw Informatie Model) onder begeleiding van Akro Consult.
De kern van de Lean-techniek met gebruik van het BIM is dat alle adviseurs niet seriematig maar parallel aan het project werken. Dus naast de opdrachtgevers en de bouwer, zitten meteen ook de architect, installateur, constructeur, bouwfysisch adviseur, brandweer, bouwtoezicht en mensen van de Wabo-vergunning aan tafel. De kwaliteit van het proces wordt verbeterd door integraal te plannen en gelijktijdig op elkaars stukken te reageren.
Ook gaan de betrokken partijen bij Lean transparant met elkaar om. De opdrachtgevers, de woningcorporatie en de gemeente, krijgen dan ook volledig inzicht in de wijze waarop de bouwer inkoopt en zijn daardoor in staat de kostenontwikkeling te volgen.
In het Lean-proces worden de financiële voordelen gezamenlijk gedeeld en de nadelen gezamenlijk opgelost.
Daarnaast kan met de Lean-techniek met gebruik van het BIM een veel gedetailleerder voorlopig ontwerp worden gemaakt. Met dit voorlopig ontwerp kunnen potentiële huurders, kopers en beleggers worden benaderd, waarbij zij inspraak krijgen in het product en het afzetrisico op een veel eerder moment kan worden omgezet in een contract.
Het resultaat is lagere bouwkosten en een kortere doorlooptijd door minder verspillingen van tijd, geld, materialen en meer werkplezier.
|
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| TRANSPARANT GRONDBELEID |
|
 De Nota Grondbeleid van de gemeente Voorschoten is herzien. Niet alleen omdat een periodieke update nodig was, maar ook om in te spelen op de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling. Daarnaast zijn in de afgelopen jaren voor het grondbeleid belangrijke regels en wetten op nationaal en Europees niveau gewijzigd. Gerelateerd aan het grondbeleid betreft het de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met daarin de grondexploitatiewet, de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo), de Crisis- en herstelwet (Chw), maar ook de recente regelgeving en jurisprudentie rondom aanbestedingsregelgeving en staatssteun.
Uitgangspunt bij het samenstellen van de Nota Grondbeleid is dat de nota geen doel op zich is maar een gereedschapskist. Het moet daarnaast een kader bieden om de gemeentelijke beleidsdoelstellingen voor bijvoorbeeld wonen, economie en centrumontwikkeling op een zo economisch verantwoorde manier te realiseren.
Akro Consult heeft een compacte en actuele nota grondbeleid opgesteld. De nota zet het beleid transparant en helder neer en geeft aanwijzingen hoe omgegaan moet worden met afwijkingen van de standaard. |
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
| THEMABIJEENKOMSTEN IN 2012
|
|
 Akro Consult wil u in het komende jaar regelmatig informeren over interessante voorbeelden en casuïstiek op het terrein van gebiedsontwikkeling. Ook willen we in 2012 themabijeenkomsten houden om deze onderwerpen en onderliggende aspecten als het grondprijzenbeleid, het exploitatieplan, staatsteun, het organiseren van een goede aanbestedingsprocedure en dergelijke met u uit te diepen.
Als u belangstelling heeft voor een specifiek onderwerp, nodigen we u uit dat kenbaar te maken via de mail (info@akroconsult.nl) of door contact te zoeken met één van onze adviseurs.
|
|
|
|
| reageer |
|
terug naar overzicht |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|